《地上權》
稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權。
修正草案：改成在他人土地「上下」
德國法對地上權增加條文
抵押物拍賣時，如果只賣土地或建築物，視為已經設定地上權，當事人間另外再設定地租。
a. 設定抵押權時，土地已有建築物
b. 必須在設定抵押時，土地與建築物同屬於一人所有
c. 必須以拍賣方式，實行抵押權
d. 必須拍賣結果，土地所有權人 和 地上權所有權人個異
修正草案：§§838-1如果土地和建築物分別被強制執行拍賣給兩人，視為已經有地上權設定。地租、期間範圍，由當事人協義
※地上權存續期間※
修正草案 ：§§834 地上權無支付地租之約定者，地上權人才能拋棄其權利
修正草案 ：§§833-1 II
以公共目的為目的而成立的地上權，不適用§833-1的規定
依照§§822，地上權得為抵押權的標的物 ※836 / ※836修
※建築物
※地上權人之義務※
à 地上權人兩年不支付地租，則地上權消滅
※有期限的地上權，其期限屆滿？※
如果地上權，上面的東西是建築物，則地主必須用時價補償。契約另有約定者，依其約定。
修正草案：地上權人於期間屆滿前一個月，向地主請求建築物補償
§840 II地主若拒絕或沒有回答，地上權期間應酌量延長
§840 III 地上權時價不能協意者，得聲請法院裁判，土地所有權人不願依裁判補償者，也依法院裁定
§840 IV 第二向的地上權
地上權的消滅事由
※未登記的土地原則上都是國有財產
§§771 不動產取得時效
以所有之意思，十年間和平繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。
但是未登記之土地都是國有財產，何有「他人」未登記之土地？因此最高法院判例曾做出「不以他人未登記之土地為限」
※登記時效取得地上權 (1)時效取得人拿判決書 或 (2)原所有權人、時效取得人均同意
※此時效取得制度係為公益而設，乃憲法上有保障之條文
《區分地上權》
※因應土地區分從「平面化」變「立體化」，對於土地「上下」一定的範圍，有爭議
※採用了「空間權」的法理，並且與「一物一權主義」「物權法定主義」符合，擁有一定空間，可以成立個別獨立的不動產
※修正草案對於土地「上下」的定義有不同，但仍不是創設新的物權，因為從「平面」變成「空間」的概念，只是限縮了「上下」的「量」，而不是「上下」本身的意義。
Ex. 土地上空之 一百 至 兩百 公尺。 土地其上之一百 至 地下 五十公尺
修正草案：
§§841-1
§§841-2
§§841-3
§§841-4
§§841-5
《地役權》
§§851 稱地役權者，謂以他人土地供自己土地便宜之用之權。
※地役權乃在彌補相鄰關係之不完美
※役權需要登記
地役權如何使用？
自己的不動產，做為「需役地」。他人之不動產，做為「供役地」。
因此分為「需役不動產」以及「供役不動產」
※自己役權 -> 以自己之不動產設定役權
ex. 買房子時建商答應蓋網球場，該事項應該要兌現
※地役權是友從屬性的役權
-> 地役權 需要有役地，不能和役地分離而單獨存在
※地役權分為消極、積極兩種
消極地役權 ex. 十年內在你家門口不蓋房子
積極地役權 ex. 通行地役權、排水地役權。供役地有容忍義務。
※地役權的不可分性
地役權在「發生」「消滅」的時候，都是針對關於這個土地的所有人「共同」發生、消滅，而不是對於這個土地的所有人「分別」發生、消滅
繼續地役權 -> 無須每次都要權利人行使權利就能達成，例如通行地役權
不繼續地役權 -> 需要每次都要權利人行使權利才能達成，例如汲水、放牧
※表現地役權 和 不表見地役權
前者如路面通行 後者如地下管線埋置
※地役權之發生
法律行為 (地役權需書面為之，非經登記不生效力)
或者 繼承取得 / 時效取得
※地役權之時效取得
修正草案 §§852 I -> 地役權因時效取得者，以繼續並表見者為限
※地役權之法律關係
(A) 地役權人之權利
à 地役權人享有供役地使用權、
à 地役權人享有(附隨)必要行為權 §854
à 地役權人享有物上請求權 §767
(B) 地役權人之義務
à§855 維持其設置物之義務 ：地役權人，因行使權利而為設置者，有維持其設置之義務。
修正草案： §855-1 由供役地人提供的設置，亦同。
à§855 II供役地所有人，得使用前項之設置，但有礙地役權之行使者，不在此限。 §855 III 前項情形，供役地所有人，應按其受益之程度，分擔維持其設置之費用。修正草案：將前兩條合併，供地役人得在不妨害地役權的情況下，使用地役權人的設置，但是要分擔維持其設置的費用。
(C) 供役地人之權利
à 可和地役權人自由處分收益其土地 (不妨害地役權的情況下)
※地役權消失
在目的不能 標的物消失的情況下，地役權權銷滅
如果地役權沒有存在的必要時，法院得依供役地所有人之聲請，宣告地役權消滅
修正草案：法院宣告地役權消滅，只有針對沒有必要的「部分」，而不是土地全部
※所有地役權消滅都要塗銷登記
à單方面塗銷登記：需要判決書
-->雙方面塗銷登記：只要合意即可
修正草案：§859-2 地役權需要不動產滅失而消滅
修正草案：§859-4 不動產役權亦得就自己的不動產設定之 (自己役權)
《典權》
典權 -> 用益物權
§911 稱典權者，謂支付典價，占有他人之不動產，而為使用及收益之權。
買回 -> 出賣人在契約上約定買回之權利。
※典權係雙方合意為之，書面為之。不經登記不生法律效力。
※典權可依繼承取得
※典權設定十五年以上者，才可以做「到期不贖即為絕賣」的條款。
(如果沒有設定超過十五年，仍然做絕賣條款，則出典人三年內仍可贖回)
修正草案：典權附有絕賣條款者，非經登記不得對抗善意第三人。
※典權不可以設定超過三十年，超過三十年者以三十年計 (縮短為三十年)。
※轉典：典權人依原典條件，又設定新典權之行為
à只要雙方契約或習慣上，沒有禁止轉典的規定，
並且轉典期限在原典權期限內
轉典典價不得高於原典價
※典權讓與
§917 典權人得將典權讓與他人。 轉典之後，原典權人即與出典人脫離關係
※典權可設定抵押權
典權人可以就其土地做抵押權，以擔保他人之債權。
修正草案：§917 III 典權之受讓人 與原典權人 享有一樣的權利
※典權的留買權
à 典權期間內， 出典人出賣典物，典權人有優先承買權。
修正草案：§919 II -> 出典人於出賣時有義務通知典權人，如果典權人沒有回應，典權人就失去留買權。
至於典權人要多久沒有回應才行呢？ 土地法上規定是十天，但是十天似乎不夠長，因此修正草案時請內政部將此規定修正為十五天。
修正草案：§§919 III 出典人若違反通知義務而為移轉，
§920 危險分擔--非常事變責任
※出典人之權利
出典人仍然保有該土地之所有權，
出典人可以選擇僅以土地或建築物出典
(僅以建築物出典者，應解視為土地亦在出典之列)
出典人可以就典物做抵押權
※重建修繕權
§921 典權存續中，典物因不可抗力致全部或一部滅失者，典權人除經出典人同意外，僅得於滅失時滅失部分之價值限度內，為重建或修繕。
經過修繕的典物，回贖要支付多少錢？
情況A => ( 修繕結果 ＜＝ 原典物價值 )
殘存部分典價 + 重建部分典價 + 重建費用半數
情況B => ( 修繕結果 > 原典物價值 ) & 出典人未同意
原典價 + ( 重建費用 – 重建部分現存利益值 )
情況C => ( 修繕結果 > 原典物價值 ) & 出典人同意
餘存部分 + 重建部分 ，另外返還 重建部分現存利益值 的一半
※如果典物被轉典，出典人回贖的金錢是多少？
(1)向原典權人支付「典價 – 轉典價」 (2)向轉典人支付 「轉典價」
※回贖時，典權人有與出典人一起塗銷登記的義務，否則出典人有「所有物返還請求權」
※出典人回贖期間沒有回贖時，回贖權消滅
※出典人有瑕疵擔保義務、費用返還義務，並且和典權人分擔危險負擔
※典權消滅的方法
(1) 出典人回贖 (出典人用原價贖回)
(2) 典權人找貼 (典權人用原價買下) §926 -> 此部分目前採買賣契約說
(3) 典權人留買 -> 如果出典人決定將這不動產轉賣他人，典權人有留買權§919
(4) 典權人作絕 §913 -> 出現在契約上有「出典人到期不贖，即做絕賣」的條款
(5) 典權人別賣 -> 若出典人到期沒有回贖，則典權人可以將典物賣給他人，進而取得該典物的價金。
稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權。
修正草案：改成在他人土地「上下」
德國法對地上權增加條文
- 增加地上權人之保護：土地所有權人若要要回地上權，必須給予賠償
- 儘量減少地上全消滅之原因
抵押物拍賣時，如果只賣土地或建築物，視為已經設定地上權，當事人間另外再設定地租。
a. 設定抵押權時，土地已有建築物
b. 必須在設定抵押時，土地與建築物同屬於一人所有
c. 必須以拍賣方式，實行抵押權
d. 必須拍賣結果，土地所有權人 和 地上權所有權人個異
修正草案：§§838-1如果土地和建築物分別被強制執行拍賣給兩人，視為已經有地上權設定。地租、期間範圍，由當事人協義
※地上權存續期間※
- 當事人定有時間者，依照其時間
- §841 地上權不因工作物消失而消滅 ，在無訂定地上權消滅時間之時，得無限期使用
- §834 地上權未定有期限者，地上權人得隨時拋棄權利。有習慣者依其習慣
修正草案 ：§§834 地上權無支付地租之約定者，地上權人才能拋棄其權利
修正草案 ：§§833-1 II
以公共目的為目的而成立的地上權，不適用§833-1的規定
依照§§822，地上權得為抵押權的標的物 ※836 / ※836修
※建築物
※地上權人之義務※
à 地上權人兩年不支付地租，則地上權消滅
- 地上權人應恢復土地之原狀，並得取走工作物
※有期限的地上權，其期限屆滿？※
如果地上權，上面的東西是建築物，則地主必須用時價補償。契約另有約定者，依其約定。
修正草案：地上權人於期間屆滿前一個月，向地主請求建築物補償
§840 II地主若拒絕或沒有回答，地上權期間應酌量延長
§840 III 地上權時價不能協意者，得聲請法院裁判，土地所有權人不願依裁判補償者，也依法院裁定
§840 IV 第二向的地上權
地上權的消滅事由
- 期限屆滿
- 拋棄
- 被撤銷
- 約定
- 滅失
- 被徵收
※未登記的土地原則上都是國有財產
§§771 不動產取得時效
以所有之意思，十年間和平繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。
但是未登記之土地都是國有財產，何有「他人」未登記之土地？因此最高法院判例曾做出「不以他人未登記之土地為限」
※登記時效取得地上權 (1)時效取得人拿判決書 或 (2)原所有權人、時效取得人均同意
※此時效取得制度係為公益而設，乃憲法上有保障之條文
《區分地上權》
※因應土地區分從「平面化」變「立體化」，對於土地「上下」一定的範圍，有爭議
※採用了「空間權」的法理，並且與「一物一權主義」「物權法定主義」符合，擁有一定空間，可以成立個別獨立的不動產
※修正草案對於土地「上下」的定義有不同，但仍不是創設新的物權，因為從「平面」變成「空間」的概念，只是限縮了「上下」的「量」，而不是「上下」本身的意義。
Ex. 土地上空之 一百 至 兩百 公尺。 土地其上之一百 至 地下 五十公尺
修正草案：
§§841-1
§§841-2
§§841-3
§§841-4
§§841-5
《地役權》
§§851 稱地役權者，謂以他人土地供自己土地便宜之用之權。
※地役權乃在彌補相鄰關係之不完美
※役權需要登記
地役權如何使用？
自己的不動產，做為「需役地」。他人之不動產，做為「供役地」。
因此分為「需役不動產」以及「供役不動產」
※自己役權 -> 以自己之不動產設定役權
ex. 買房子時建商答應蓋網球場，該事項應該要兌現
※地役權是友從屬性的役權
-> 地役權 需要有役地，不能和役地分離而單獨存在
※地役權分為消極、積極兩種
消極地役權 ex. 十年內在你家門口不蓋房子
積極地役權 ex. 通行地役權、排水地役權。供役地有容忍義務。
※地役權的不可分性
地役權在「發生」「消滅」的時候，都是針對關於這個土地的所有人「共同」發生、消滅，而不是對於這個土地的所有人「分別」發生、消滅
- 需役地的土地共有人，是共同享有利益。 供役地的土地所有人，是共同負擔
繼續地役權 -> 無須每次都要權利人行使權利就能達成，例如通行地役權
不繼續地役權 -> 需要每次都要權利人行使權利才能達成，例如汲水、放牧
※表現地役權 和 不表見地役權
前者如路面通行 後者如地下管線埋置
※地役權之發生
法律行為 (地役權需書面為之，非經登記不生效力)
或者 繼承取得 / 時效取得
※地役權之時效取得
修正草案 §§852 I -> 地役權因時效取得者，以繼續並表見者為限
※地役權之法律關係
(A) 地役權人之權利
à 地役權人享有供役地使用權、
à 地役權人享有(附隨)必要行為權 §854
à 地役權人享有物上請求權 §767
(B) 地役權人之義務
à§855 維持其設置物之義務 ：地役權人，因行使權利而為設置者，有維持其設置之義務。
修正草案： §855-1 由供役地人提供的設置，亦同。
à§855 II供役地所有人，得使用前項之設置，但有礙地役權之行使者，不在此限。 §855 III 前項情形，供役地所有人，應按其受益之程度，分擔維持其設置之費用。修正草案：將前兩條合併，供地役人得在不妨害地役權的情況下，使用地役權人的設置，但是要分擔維持其設置的費用。
(C) 供役地人之權利
à 可和地役權人自由處分收益其土地 (不妨害地役權的情況下)
- 在一定條件下可使用地役權人的設置物
- 如該地役權屬有償，則供役地人可向地役權人要求報酬
※地役權消失
在目的不能 標的物消失的情況下，地役權權銷滅
如果地役權沒有存在的必要時，法院得依供役地所有人之聲請，宣告地役權消滅
修正草案：法院宣告地役權消滅，只有針對沒有必要的「部分」，而不是土地全部
※所有地役權消滅都要塗銷登記
à單方面塗銷登記：需要判決書
-->雙方面塗銷登記：只要合意即可
修正草案：§859-2 地役權需要不動產滅失而消滅
修正草案：§859-4 不動產役權亦得就自己的不動產設定之 (自己役權)
《典權》
典權 -> 用益物權
§911 稱典權者，謂支付典價，占有他人之不動產，而為使用及收益之權。
- 修正草案：把「占用」他人之不動產，改成「在他人不動產使用收益」
- 典權人可用低於賣價的典價，取得該物使用收益權。出典人可以在日後用賣價的原價贖回。
典權 | 地上權 | |
標的 | 不動產 (土地及定著物) | 不動產 (土地) |
目的 | 取得土地所有權 | (有返還土地的義務) |
期間終了 | 出典人到期不贖 典權人可得到土地所有權 | 地上權消滅後 有返還土地的義務 |
使用收益 | 可自由使用收益 | 建築 / 種植竹木 為限 |
典權 | 買回 | |
法律關係 | 物權關係 | 債權關係 |
標的物 | 不動產 | 動產 不動產 |
移轉 | 僅移轉典物占有 | 移轉所有權 |
回贖權 | 依照法律規定 | 依照契約當事人約定 |
典權 | 租賃 | |
對抗效力 | 可以對抗一般人 | 僅在當是人間具有效力 |
價金 | 典價於回贖時必須返還 | 租金無須返還 |
標的物 | 不動產為限 | 動產或不動產 |
回贖權 | 依照法律規定 | 依照契約當事人約定 |
※典權可依繼承取得
※典權設定十五年以上者，才可以做「到期不贖即為絕賣」的條款。
(如果沒有設定超過十五年，仍然做絕賣條款，則出典人三年內仍可贖回)
修正草案：典權附有絕賣條款者，非經登記不得對抗善意第三人。
※典權不可以設定超過三十年，超過三十年者以三十年計 (縮短為三十年)。
※轉典：典權人依原典條件，又設定新典權之行為
à只要雙方契約或習慣上，沒有禁止轉典的規定，
並且轉典期限在原典權期限內
轉典典價不得高於原典價
※典權讓與
§917 典權人得將典權讓與他人。 轉典之後，原典權人即與出典人脫離關係
※典權可設定抵押權
典權人可以就其土地做抵押權，以擔保他人之債權。
修正草案：§917 III 典權之受讓人 與原典權人 享有一樣的權利
※典權的留買權
à 典權期間內， 出典人出賣典物，典權人有優先承買權。
修正草案：§919 II -> 出典人於出賣時有義務通知典權人，如果典權人沒有回應，典權人就失去留買權。
至於典權人要多久沒有回應才行呢？ 土地法上規定是十天，但是十天似乎不夠長，因此修正草案時請內政部將此規定修正為十五天。
修正草案：§§919 III 出典人若違反通知義務而為移轉，
§920 危險分擔--非常事變責任
- 出典人的典物，如果遭受不可抗力之原因滅失，滅失的部分就失去回贖權。
- 出典人回贖有部分滅失的物，僅需支付 (剩下部分 + 滅失部分半數) 的價金
※出典人之權利
出典人仍然保有該土地之所有權，
出典人可以選擇僅以土地或建築物出典
(僅以建築物出典者，應解視為土地亦在出典之列)
出典人可以就典物做抵押權
※重建修繕權
§921 典權存續中，典物因不可抗力致全部或一部滅失者，典權人除經出典人同意外，僅得於滅失時滅失部分之價值限度內，為重建或修繕。
經過修繕的典物，回贖要支付多少錢？
情況A => ( 修繕結果 ＜＝ 原典物價值 )
殘存部分典價 + 重建部分典價 + 重建費用半數
情況B => ( 修繕結果 > 原典物價值 ) & 出典人未同意
原典價 + ( 重建費用 – 重建部分現存利益值 )
情況C => ( 修繕結果 > 原典物價值 ) & 出典人同意
餘存部分 + 重建部分 ，另外返還 重建部分現存利益值 的一半
※如果典物被轉典，出典人回贖的金錢是多少？
(1)向原典權人支付「典價 – 轉典價」 (2)向轉典人支付 「轉典價」
※回贖時，典權人有與出典人一起塗銷登記的義務，否則出典人有「所有物返還請求權」
※出典人回贖期間沒有回贖時，回贖權消滅
※出典人有瑕疵擔保義務、費用返還義務，並且和典權人分擔危險負擔
※典權消滅的方法
(1) 出典人回贖 (出典人用原價贖回)
(2) 典權人找貼 (典權人用原價買下) §926 -> 此部分目前採買賣契約說
(3) 典權人留買 -> 如果出典人決定將這不動產轉賣他人，典權人有留買權§919
(4) 典權人作絕 §913 -> 出現在契約上有「出典人到期不贖，即做絕賣」的條款
(5) 典權人別賣 -> 若出典人到期沒有回贖，則典權人可以將典物賣給他人，進而取得該典物的價金。
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